不動産投資におけるリスクとは？

私は不動産投資もやっていますが、これも決してノーリスクの投資ではありません。どんなリスクがあるか、ざっと以下の通り。

• 入居付けが困難
• 家賃の低下
• 事件や事故、災害による損害
• 修繕リスク

今日はこれらについて、簡単に書いていきたいと思います。

入居付けが困難

一概に言えることではありませんが、これは時と場合によります。

・駅からの距離

例えば、駅から離れれば離れるほど、入居付けが難しくなる場合があります。理想は徒歩10分以内に物件があれば理想ですね。駐車場がない物件の場合はなおさらだと思います。

・家賃が高い

近隣の物件と比較して、相場価格よりも家賃が高いと、募集してもなかなか入居付けができない場合があります。比較する相場の条件も細かく見ていく必要がありますが、新築や築浅の場合は、比較的相場よりも若干高くても入居する場合もあります。

家賃の下落

一般的に、物件は築年数とともに下落していきます。新築の時に入居してくれた人がずっと住んでくれれば、家賃も最初のまま何年も収益が確保できますが、数年おきに退去、募集、入居を繰り返す間に、下げざるを得ないときもあります。

リフォーム次第では、家賃下落も緩和できることもあるようです。

よく影響がでるといわれる個所は、ユニットバスか風呂トイレ別か、という項目。築30年越えの物件にユニットバスが多いのは、その頃建築ラッシュで、ユニットバスによる建て方が効率的だったから、という理由があるからなんですね。

しかし現在の選ばれるトレンドは、風呂トイレは別、が基本。個人的にはまあ独身で湯船に入る週間もないので、なんのこだわりもないのですが、特に女性はそのこだわりをお持ちの方が多いんだとか。

あとはウォシュレット付き。入居率を上げる為には、最近の流れでは最初から普通についているところが殆どです。入居付けを良くするために後から設置するところもあるくらいです。

余談ですが、私は過去に、ウォシュレットの設置スペースがないにも関わらず、無理やり設置した物件に入居してしまったことがあります。

スペースがない為、ウォシュレットのスイッチボックスが壁にこすった状態で設置されていて、枠が前にせり出していたのです！！

色々とはみ出そうで、さすがに管理人さんに言いに行きましたが、”オーナーさんがつけたもので全室そうなっていて、これは仕方がない。入居者はみんな我慢している”　とのことでした…。事前に内見していたのですが、上蓋をあけてまで確認しなかったのが反省点でしたね。でも、1年間入居していて、その間は毎回するときは成功させてましたよ(笑)。みなさんも気を付けてくださいね。

事件や事故、災害による損害

簡単にいうと、自殺や孤独死などが起こる可能性のことです。発見が遅れれば、リフォーム代もかかりますし、なによりもその事実が残ってしまうので、家賃も大幅に下げないと、以降の入居付けに影響がでるということです。

最近は高齢化が進んでいるので、管理会社にその点もしっかり審査してもらうというのも対策の1つかもしれません。

火災もリスクの1つです。そこは入居者に気を付けてもらうのはもちろんですが、物件購入の際は、火災保険に入れますので、打てる対策は存在します。

日本では地震も多いですね。火災保険とは別で、地震保険もありますので、そこで加入する・しないも選択が可能です。

経年劣化とともに、物件はメンテナンスが必要となります。約数年～10年おきに修繕の必要がでてくると言われており、避けては通れない項目です。

そこは修繕状況を見て、現状復帰にとどめるか、大改装するかの選択もありますが、そこを想定して収益を積み立てて備えておくことが重要ですね。

私の場合、新築木造アパートを建ててから、まだ3年しか経過してないので、どの程度修繕費がかかるのか、恐恐としています(笑)。

ざっとリスクを書いてみましたが、ここで言いたいのは、不動産のリスクというのは、その殆どが予めわかっていて、その対策方法もちゃんと存在する、ということなんです。駅の近くにする、新築or築浅を選ぶ、最近のトレンドに合わせたレイアウトを心掛ける、保険に入って備える、等、やれることが確実にあります。

そういった意味で、不動産投資は、ミドルリスク、ミドルリターンの投資という方もいます。リスクをコントロールできるかどうかは、非常に大事だと思います。