不動産投資のしくみと始め方について

私は色々と分散投資を進めておりますが、不動産投資もやっております。今回はその不動産投資で利益を出すしくみとその始め方について、ご紹介できればと思います。

不動産投資の儲けるしくみ

不動産投資とは、簡単にいうと、物件を購入して、家賃収入を得て、最後に売却して利益を出す。ワンフレーズにまとめるとそういったことになります。

まず、利益の出し方には大きく2通りあります。

• ①家賃収入を得る
• ②物件自体の売却益を得る

①は、物件購入後に人に貸し出して住んでもらい、家賃収入を得る方法です。これをインカムゲインといいます。

②は、購入した物件を、購入した値段より高く売却して利益を得る方法です。これをキャピタルゲインといいます。

個人的には、達成するハードルが低いのは②よりも①かなと思ってます。理由として、建物は経年とともに価値が下がるもので、普通は購入価格＞売却価格になる場合が殆どです。

しかし、不動産には建物と土地があります。建物の価値は何もしなければ下がっていきますが、土地の価値は、その周辺の環境にも影響を受け、上昇することがあります。例えば、周辺の都市開発計画が進むとか、新しく駅ができる、等があらかじめわかっていた場合、購入価格＜売却価格になる可能性が出てくるわけですね。

建物も、工夫次第では、リフォーム等を駆使すれば、もしかしたら資産価値が上がる場合もあるかもしれませんね。

不動産投資の始め方

ここでは私の体験談を中心に書いていきます。

まず、不動産業者に相談することから始めました。相談していくとわかるのですが、一言で不動産投資がしたい！といっても、人によって、不動産投資をする目的や手段、その人のステータス状況によって、様々なやり方があります。

• 何年後までにどのくらい資産を増やしたいのか
• 年収はどのくらいか
• 自己資産はいくらあるか
• どんな企業に勤めているか
• 勤続年数は何年か

上記は、その程度によって始め方が変わってくる重要な要素となります。

因みに私の場合、目先の目標として、すぐリストラされても生活できる程度の不労所得が欲しい、でした。当時の年収は約500万円、自己資産は約1,000万円弱、非上場企業でしたが一応優良企業に勤めており、勤続年数は7年くらいでした。

それらの要素がどうして重要かというと、銀行からの融資がひけるかどうかに大きく関係してきます。かけあう金融機関にもよりますが、一つの指標としては、年収500万円、勤続年数3年以上、自己資産はあればあるほど、融資に有利にはたらく、という感じですね。

補足ですが、私が始めたのが2017年夏頃だったと思います。その頃はちょうど不動産ブームで、各金融機関がサラリーマンへの融資を加速させていた時期でした。ところがその最中、『かぼちゃの馬車 融資問題』があり、その後不動産投資に対する融資条件が厳しくなってしまったので、現在は少し状況が変わってるかもしれません。

銀行からの融資がないと、購入したい物件価格全額を自分で用意しなければなりません。3,000万円の物件を購入しようとしても、それだけ貯金できていて一括で購入できる人は、なかなかいないと思います。

つまり、その人のステータスによって購入できる物件の種類が多くなるということですね。銀行はそのステータスを見て、この人だったら堅実だから融資してもいいかな？だめかな？と審査するわけです。

因みに、購入した物件は4,100万円で、融資額は物件購入価格の約95％、3,890万円でした。自分で銀行にかけあう方法もありますが、私の場合は相談した不動産業者さんが仲介して殆どやってくれました。

その後は、人に住んでもらう為、管理会社にネットで広告を出してもらい、募集をします。無事人に住んでもらえると、次の式が完成します。

家賃収入 － ( 月々ローン返済 ＋ 物件管理費 ) = 手残り (利益)

もっと細かく言うと、不動産購入税や固定資産税などがかかってくるので、さらに引かれますが、この手残りをどの程度残したいかを考えるわけです。

今回はかなり簡単にしか書いてませんが、これが、ざっくり利益を出すまでのステップです。

竣工から約2年半経過しましたが、満室の状態となり、月々手残り約5万円程度が不労所得として入ってきているので、まあなんとかスタートできたかな、という感じですね。

しかし率直な感想としては、最初は結構手間がかかり大変でした。新築ということもあり、何度も建築士との打ち合わせに足を運び、現地確認をする時間が必要でしたね。

あと、当初の想定家賃では募集で人が集まらず、家賃を下げざるを得なかったので、思ったより月々の利益が出ませんでした。

振り返ると、そこそこのリスクをとったなぁと思います。今後も、不動産投資を続けようと考えているので、次の物件購入時にはもっと勉強して、リサーチした状態で利益率の高い物件購入を目指そうと思います！